تخلیه منزل مسکونی و نحوه آن
تخلیه منزل مسکونی و نحوه آن
مستند به ماده ۴۶۶ قانون مدنی اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجر میشود، در این حالت اجاره دهنده موجر، اجاره کننده مستأجر و مورد اجاره عین مستأجر نامیده است. مدت اجاره باید در زمان عقد اجاره معین باشد وگرنه اجاره باطل خواهد بود .اما گاهی با وجود تعیین مدت در عقد اجاره و پایان مدت آن ، مستاجر مورد اجاره راتخلیه نمیکند.
اگر موجر و مستاجربرای ادامه استفاده از مورد اجاره به توافق نرسند ویا مستاجر به تعهدات خود بر طبق قرارداد عمل نکند، موجر این امکان را دارد که به شورا و یا دادگاه مراجعه کند و برای گرفتن حکم تخلیه اقدام کند. گاهی مورد اجاره محل مسکونی است گاهی مغازه ویا واحد اداری که به بررسی هر یک به صورت مستقل خواهیم پرداخت . در مطلب پیش رو نحوه تخلیه منزل مسکونی را مورد بررسی قرار خواهیم داد .
تخلیه منزل مسکونی
مالک هر ملکی این حق را دارد که با اتمام و انقضای مدت زمان اجاره و یا با بروز برخی تخلفات توسط مستاجر برای تخلیه ملک مسکونی خود درخواست بدهد.
چه شرایطی برای تخلیه ملک مسکونی وجود دارد؟
برای تخلیه ملک مسکونی زمانی می‌توان اقدام کرد که یکی از چهار مورد زیر وجود داشته باشد:
- باقی ماندن مستاجر در ملک و عدم تخلیه علیرغم اتمام زمان اجاره که در اجاره‌نامه ذکر شده است
- گذشت سه ماه از موعد پرداخت اجاره‌بها بدون اینکه مبلغی از سوی مستاجر به موجر پرداخت شود
- استفاده غیر مشروع از ملک مورد اجاره توسط مستاجر
- انتقال ملک مورد اجاره به شخص دیگری توسط مستاجر
نکته مهم اینکه قرارداد میان موجر و مستاجر ممکن است به صورت رسمی و یا غیررسمی تنظیم شده باشد. اگر قرارداد رسمی بوده باشد، برای درخواست تخلیه و دریافت حکم تخلیه موجر باید به اداره ثبت اسناد مراجعه کند و با اخذ حکم تخلیه برای درخواست صدور اجراییه به همان دفتر اسناد رسمی که قرارداد اجاره در آن بسته شده مراجعه کنند.
دو شرط مهم در تنظیم قرارداد اجاره باید مورد توجه قرار گیرد:
- قرارداد اجاره باید به موجب قانون سال ۱۳۷۶ در دو نسخه تنظیم شده باشد. این شرط اساسی به این منظور مقرر شده که طرفین به طور کامل نسبت به تکالیف خود آگاه باشند و امکان جعل یا الحاق قرارداد وجود نداشته باشد.
- دو نفر به عنوان شاهد باید وقوع عقد و صحت آن را گواهی کنند و قرارداد را امضا کنند.
مراحل تخلیه منزل مسکونی
بعد از اثبات تحقق یکی از شرایط لازم برای صدور حکم تخلیه، موجر با ارائه مدارک خود که شامل 1- قرارداد اجاره و2- دادخواست 3- سایر دلایل از دادگاه یا شورا حفل اختلاف محل درخواست می‌کند و با صدور حکم تا ۲۴ ساعت پس از صادر شدن حکم، مستأجر از آن مطلع میشود و حکم تخلیه به او ابلاغ میشود. مستأجر ۷۲ ساعت مهلت دارد که ملک اجاره شده را تخلیه کند و نمی‌تواند به حکم اعتراضی کند.
حکم تخلیه زمانی قابل اجرا است که موجر مبلغ ودیعه و یا پول پیشی که مستاجر به موجر داده بوده است را به او بازگرداند. تا زمانی که این مبلغ پرداخت نشود و رسید آن به مرکز قضایی تحویل داده نشود امکان اجرای حکم تخلیه وجود ندارد.
اگر مستاجر در زمان سکونت خود خسارتی به ملک وارد کرده باشد یا به موجر بدهکار باشد موجر برای دریافت بدهی یا خسارت باید به دادگاه یا شورای حل اختلاف درخواست بدهد و ادعای خود را ثابت کند.
در برخی موارد اگر مستاجر ثابت کند که قرارداد اجاره را تمدید کرده و یا موجر از سند جعلی برای درخواست خود استفاده کرده است، می‌توان مانع از اجرای حکم تخلیه شد.
اگر اجاره در قرارداد عادی باشد با قرارداد رسمی تفاوتی دارد و آن در این است که بر طبق ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 قرارداد اجاره عادی باید به وسیله 2 نفر به عنوان شاهد گواهی شود. علاوه بر این درخواست تخلیه برای ملکی که به منظور سکونت اجاره داده شده باید به شورای حل اختلاف ارائه شود و اگر ملک به قصد تجاری اجاره شده باشد مشمول پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی است و به دادگاه ارائه میشود.
سوالی که ممکن است از به وجود اید این است که تکلیف اجاره مدتی که از زمان پایان مدت قرارداد تا زمان تخلیه مستاجر در ملک بوده است چه میشود ؟
در پاسخ باید گفت :
- اگر در قرارداد اجاره برای این مورد مبلغی پیش بینی شده باشد بر طبق همان توافق عمل خواهد شد مثلا در زمان انعقاد قرارداد قید میشود چنانچه مستاجر پس از پایان مدت اجاره ملم را تخلیه نکند روزانه یا ماهانه باید فلان مبلغ را تازمان تخلیه به موجر پرداخت نماید
- یا ممکن است بعد از پایان مدت اجاره بین مالک و مستاجر توافق شود که تا زمان تخلیه مستاجرباید معادل اجاره مقرر در قرارداد را تا زمان تخلیه به مستاجر پرداخت نماید .
- چنانچه هیچ گونه توافقی در میان نباشد مستاجر به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف محکوم میشود که محاسبه این مبلغ توسط کارشناس رسمی دادگستری صورت خواهد گرفت .
در نهایت خوب است بدانید که برای درخواست تخلیه نیازی به ارسال اظهارنامه به مستاجر نیست. هر چند که توصیه ما این است که بهتر است ارسال شود .
مراجع رسیدگی به درخواست تخلیه
همانطور که ذکر شد اگر ملک مورد اجاره مسکونی باشد مرجع شورای حل اختلاف است اما اگر ملک تجاری بود مرجع دادگاه محل است.
گرفتن حکم تخلیه چقدر زمان می‌برد؟
نحوه گرفتن حکم تخلیه مستاجر به این صورت است که موجر باید به شورای حل اختلاف مراجعه کند و تقاضای دستور تخلیه را بدهد . زمانی که حکم تخلیه صادر شود ، 20 روز مهلت تجدیدنظرخواهی و اعتراض وجود دارد . اگر این مهلت تجدیدنظر تمام شود و حکم به نفع مالک صادر گردد . مالک تقاضای صدور اجراییه می کند و پس از صدور اجراییه 10 روز مهلت اعتراض داده می شود . چنانچه اعتراضی صورت نگیرد ، تخلیه ملک توسط نیروی اجرای احکام یا کلانتری محل صورت می گیرد .
لازم به ذکر است که این پروسه برای قراردادهای اجاره غیر رسمی ( در دفترخانه اسناد رسمی نوشته نشده اند ) در صورتی امکان پذیر است که دو نفر قرارداد اجاره را به عنوان شاهد امضا کرده باشند .
بعد از صدور دستور تخلیه مستاجر سه روز برای تخلیه فرصت دارد.
اصولا دریافت حکم تخلیه یک هفته طول می‌کشد اما اگر نیاز باشد که موجر چیزی را اثبات کند ممکن است این مدت زمان کمی طولانی تر هم شود.
چطور دستور تخلیه را متوقف کنیم ؟
همانگونه که پیش از این گفته شد دستور تخلیه به صورت فوری اجرا میشود و مستاجر برای تخلیه ۳ روز زمان دارد و امکان اعتراض هم برای او وجود ندارد اما در برخی شرایط این امکان برای او فراهم شده که برای توقف دستور تخلیه اقدام کند.
به عبارت دیگر در دو حالت امکان توقف دستور تخلیه وجود دارد:
- مستاجر مدعی شود که قرارداد اجاره را تمدید کرده است
- مستاجر ادعا کند که سند مورد استفاده توسط موجر اصالت ندارد
فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟
دستور تخلیه در صورتی صادر میشود که رابطه موجر و مستأجر بر طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 باشد و شرایط آن قانون هم در اجاره نامه مورد توجه و مورد رعایت قرار گرفته باشد.
مثلا حتما باید دو شاهد قراراد اجاره ملک مسکونی را امضا کرده باشند. اما حکم تخلیه زمانی صادر میشود که بنا به هردلیلی این امکان وجود نداشته باشد که با استناد به قانون روابط موجر و مستاجر دستور تخلیه صادر کرد و در نتیجه نیاز به دادرسی باشد تا حکم صادر شود.
برای اطلاع از نحوه تخلیه املاک تجاری ( مغازه) به مقاله مربوط به آن در سایت گروه وکلای منصور عدالت مراجعه کنید.
قبل از هر اقدامی با وکلای متخصص منصور عدالت مشورت نمایید تا سریع ترین راه و آسان ترین راه را به شما معرفی نماییم .
09022022861