تخلیه  املاک تجاری و نحوه آن :

در مورد تخلیه املاک و اماکن اعم از اماکن مسکونی و تجاری قوانین و مقررات مختلف و متفاوتی در طول قانون گذاری ایران وضع شده است که بعضی تا زمان حال اثر و بقای خود را حفظ نموده و هنوز هم لازم الاجرا هستند. در این مطلب به تخلیه املاک تجاری میپردازیم

برای اطلاع از نحوه تخلیه املاک مسکونی مقاله مرتبط در سایت گروه وکلای منصور عدالت را مطالعه فرمایید .

قوانین حاکم بر اجاره املاک

املاک تجاری املاکی هستند که در جواز ساخت صادره از سوی شهرداری ملک تجاری شناخته شده و افراد طبق قوانین کسب و کار، در آن ها می توانند فعالیت داشته باشند.  اینکه اجاره املاک تجاری تابع چه قانونی است، بستگی به تاریخ انعقاد قرارداد اجاره این اماکن دارد .

قوانین و مقررات حاکم بر اجاره املاک و اماکن عبارت اند از :

• قانون  مدنی
• قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356
• قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362
• قانون روابط موجر و مستاجر سال1376
• آیین نامه های اجرایی آنها

 

دعوای تخلیه وقتی مطرح می شود که مالک مال غیرمنقول، ملک خود را تحت عنوان اجاره یا هر عنوان دیگری به تصرف فردی دیگر داده و به دلیل پایان یافتن مدت قرارداد اجاره و یا دلایل دیگر درخواست تخلیه ملک را به طرفیت متصرف مطرح می کند و خواهان تخلیه ملک خود می شود.

 

 جهت مشاوره و استفاده از خدمات وکالتی گروه وکلای تخصصی منصور عدالت با ما تماس بگیرید         

 

                                                           

                                                      09022022861

   

 با وجود این قوانین متعدد سوالی که مطرح میشود این است که کدام قانون به روابط استیجاری ما حاکم است در پاسخ باید گفت :  

1. املاکی که تا تاریخ 2/5/1356 براساس قرارداد رسمی یا عادی و حتی توافق شفاهی اجاره داده شده اند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 هستند.
2.  املاکی که از تاریخ 2/5/1356 تا 17/6/1376 جهت کسب و کار و تجارت و به موجب سند رسمی اجاره داده شده باشند، در صورتی که مستاجر هیچگونه وجهی بابت سرقفلی به مالک نپرداخته باشد، مشمول ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر می باشند.
3.  املاک تجاری که از تاریخ 17/6/1376 و به بعد اجاره داده شده باشند. مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 هستند.

 در مورد املاک تجاری مشمول قانون اجاره سال 56 موجر نمی تواند مستاجر را به صرف انقضاء مدت اجاره وادار به تخلیه ملک کند، بلکه باید مبلغی را تحت عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر بپردازد؛ هر چند مستاجر قبلاً وجهی را تحت عنوان سرقفلی به موجر نپرداخته باشد. حتی ممکن است مبلغی که به عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت می شود چند برابر اجاره بهایی باشد که طی مدت اجاره، مستاجر به موجر پرداخت کرده است.

برای اطلاع از مفهوم سرقفلی و حق کسب وپیشه مقاله مرتبط در سایت منصور عدالت را مطالعه نمایید.

موارد تخلیه ملک تجاری قبل از انقضاء مدت

1. در صورتی که مستاجر مورد اجاره را کلاً یا جزئا بدون اجازه مالک اجاره داده باشد موجر می تواند تخلیه ملک را تقاضا کند. در این صورت مستاجر تنها حق دریافت نیمی از سرقفلی مقرر را دارد.
2.  در صورتی که اشتغال مستاجر به کار و کسب خاصی در قرارداد قید شده باشد اما مستاجر بر خلاف آن عمل کند؛ اگر شغل جدید عرفا مشابه کسب و کار قبلی نباشد، موجر می تواند درخواست تخلیه ملک را داشته باشد.
3. در صورتی که ملک تجاری نیاز به بازسازی و تعمیرات داشته باشد و یا موجر قصد احداث ساختمان جدیدی را داشته باشد و مجوز شهرداری برای این کار را جهت ضمیمه به درخواست خود داشته باشد، می تواند تخلیه ملک را مطالبه کند. البته در هر صورت ملزم به پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر می باشد.
4.  در صورتی که موجر خودش به ملک تجاری مورد اجاره نیاز داشته باشد و بتواند ضرورت آن را در دادگاه به اثبات برساند و دادگاه دلایل موجر را بپذیرد می تواند تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد.

 طبق ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 15/8/1365 در مورد کلیه اماکن استیجاری که به وسیله سند رسمی و بدون دریافت سرقفلی یا مبلغ رهن، اجاره داده می شود، راس موعد مقرر می توان درخواست تخلیه کرد مگر این که قرارداد با توافق طرفین تمدید شده باشد.

شرط قرارداد  مندرج در قانون سال 76 13 عبارت اند از :

1.  اجاره نامه به شکل کتبی در دو نسخه  که هر نسخه آن در حکم واحد است، تنظیم شده باشد.
2.  قرارداد اجاره به امضای هر دو طرف یعنی موجر و مستأجر رسیده باشد.
3.  دو شاهد معتبر قرارداد را امضا کرده باشند.
4.  در سند عادی حتماً قید شود که عقد اجاره با پرداخت سرقفلی یا بدون آن تنظیم شده است.

پس از انقضای مدت اجاره در صورتی که قرارداد اجاره به شکل سند عادی تنظیم شده باشد، می توان از  شورای حل اختلاف محل وقوع ملک تقاضای تخلیه ملک استیجاری را داشت اما اگر اجاره با سند رسمی انجام شده باشد از دفترخانه ای که قرارداد را تنظیم کرده می توان تقاضای صدور اجراییه برای تخلیه ملک را داشت و در مورد املاک تجاری اگر مستاجر مبلغی را جهت سرقفلی پرداخت کرده می تواند آن را به قیمت روز مطالبه کند.

 شرایط تخلیه ملک تجاری مطابق قانون 1376

1.  اتمام مدت زمان اجاره
2.  اگر مستاجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره را نپرداخته باشد.
3.  مستاجر بر خلاف قرارداد اجاره کاری انجام داده باشد.

به دو نکته را توجه کنید:

• تخلیه ملک استیجاری وقتی طبق سند عادی است: اگر قرارداد اجاره به شکل سند عادی و غیر رسمی تنظیم شده باشد، به این معنی که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد می توان برای تخلیه ملک،  درخواست دستور تخلیه فوری را از دادگاه داشت  ^{تخلیه اماکن}
• تخلیه  ملک استیجاری وقتی طبق سند رسمی است : در این فرض می توان به دفترخانه ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده مراجعه کرد و تقاضای  صدور اجراییه تخلیه ملک را داشت که مستاجر تا ده روز حق اعتراض به آن را دارد. در صورتی که موجر ادعا دارد مستاجر خسارتی وارد کرده است نمی تواند شخصا مبلغ خسارت را از مبلغ ودیعه کسر کند بلکه باید با مراجعه به دادگاه درخواست مطالبه ضرر و زیان به دایره اجرای دستور تخلیه ارایه دهد تا دایره اجرا تمام مبلغ ودیعه را به مستاجر تسلیم نکند و پس از صدور حکم دادگاه مبنی بر پرداخت خسارت، این مبلغ از ودیعه کم شود.

توجه کنید ! قراردادهای تنظیم شده در بنگاه مشاور املاک قرارداد عادی محسوب می شود.

سوالات متداول :

در چه مواردی فسخ ملک تجاری و کسب و پیشه به درخواست مستاجر می­باشد؟

مطابق ماده 12 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 در موارد زیر مستاجر می­تواند از دادگاه درخواست فسخ اجاره و تخلیه ملک را بخواهد.

1. در صورتی که ملک مزبور مطابق اوصاف مقرر در اجاره نامه نباشد با رعایت ماده 415 قانون مدنی .
2. در طی مدت اجاره عیبی در ملک به وجود آید که ملک را از قابلیت انتفاع خارج کند و رفع عیب هم ممکن نباشد.
3. در صورتی که طبق شرایط اجاره نامه حق فسخ مستاجر تحقق یابد.
4. درصورتی که مستاجر در اثناء مدت اجاره فوت کند و کلیه ورثه درخواست فسخ نماید
5. در صورتی که بنا به علت خرابی و عدم قابلیت تعمیرملک باید خراب شود
6. در صورتی که به علت خرابی بنا و مضر بودن برای بهداشت و سلامت ملک باید خراب شود .

و مواردی که طبق قانون مدنی مستاجر حق فسخ و تخلیه ملک را دارد

1. در صورتی که موجر ملک را به تصرف مستاجر ندهد و اجبار او به تسلیم ممکن نباشد، به استناد خیار تعذر تسلیم مستاجر می­تواند فسخ کند.(ماده 476 ق.م)
2. عیبی در ملک باشد(ماده478)
3. تعمیرات ضروری در ملک لازم باشد مستاجر می­تواند اجاره را فسخ کند.(485)
4. بعد از قرارداد اجاره و قبل از تحویل ملک به مستاجر، شخص ثالث مزاحم مستاجر شود می­تواند فسخ کند.
5. و اگر مستاجر در موقع قرارداد اجاره برای خودش حق فسخ شرط کرده باشد.

در صورتی که مستاجر اجاره را فسخ و درخواست تخلیه ملک تجاری را داشته باشد چه کار باید بکند؟

باید ملک را به موجر تحویل دهد و اگر موجر از گرفتن ملک امتناع کند مستاجر مکلف است که به موجر یا نماینده او اظهارنامه بفرستت که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود.

اگر موجر با ابلاغ اظهارنامه باز حاضر به تحویل گرفتن ملک نشود تکلیف چیست ؟

اگر ظرف 5 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه موجر یا نماینده او حاضر نگردد مستاجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند.(ماده 13)قانون راوبط موجر و مستاجر سال 56.

اگر مستاجر اظهارنامه ندهد و در نهایت به دادگاه مراجعه نکند و کلید را به دفتر دادگاه تسلیم نکند چه اتفاقی می افتد؟

در این صورت مستاجر مطابق قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 و همچنین مطابق شرایط اجاره نامه همچنان متعهد باقی خواهد ماند.

در چه مواردی موجرملک تجاری درخواست تخلیه ملک را می­کند؟

1. اگر در اجاره نامه قید شده باشد که مستاجر حق انتقال به غیر ندارد ولی ملک را انتقال دهد در این صورت مستاجر می­تواند تخلیه ملک را از مستاجر بخواهد.
2. در صورتی که ملک را به منظور کسب و تجارت خود مستاجر اجاره داده شده ولی مستاجر آن را تحت هر عنوان مثل وکالت و نمایندگی عملا به دیگری واگذار کرده باشد.در این صورت هم موجر می­تواند تخلیه ملک را بخواهد.
3. در صورتی که مستاجر در ملک مورد اجاره تعدی و تفریط کرده باشد.
4. در صورتی که مالک ملک تجاری ،ملک را برای شغل خاصی اجاره داده باشد ولی مستاجر به شغل دیگر در آن ملک مشغول شود مگر این که عرفا شغل مشابه شغل سابق باشد.
5. در صورتی که مستاجر اجاره بهاء ملک تجاری را پرداخت نکند یا اجرت المثل را پرداخت نکند یا قسط یا اقساط عقب افتاده اجاره بهاء را پرداخت نکند، موجر می­تواند تخلیه مورد اجاره را بخواهد.

 

آیا مستاجر محل تجاری که اجاره­ نامه ندارد یا در اجاره ­نامه­ای که دارد ولی حق انتقال به غیر از وی سلب شده است می­تواند ملک را به ورثه خود انتقال هد؟

بله می­تواند در اختیار اشخاص تحت­ الکفاله قانونی خود قرار دهد.

اگر مستاجر اجاره بهاء را پرداخت نکند یا اجرت المثل را پرداخت نکند یا اقساط عقب افتاده را پرداخت نکند موجر چه کارهایی باید و می­تواند انجام دهد؟

اول باید توجه داشته باشیم که اجاره نامه رسمی بوده یا عادی یا اصلا اجاره نامه­ای بوده یا نه در مورد اجاره نامه رسمی و عادی قائل به تفکیک می­شویم.

 

موجر در کدام دادگاه میتواند درخواست تخلیه ملک تجاری را بنماید؟

مطابق بند ب ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف ، متقاضی تخلیه اعم از موجر و مستاجر باید از طریق شورای حل اختلاف محل وقوع ملک اقدام کند و اگر در محل شورای حل اختلاف نباشد از طریق دادگاه محل وقوع ملک تجاری اقامه دعوای تخلیه می­شود.

علاوه بر موارد مذکور در قانون مدنی و ماده 14 و 12 قانون روابط موجر و مستاجر که با توجه شرایط یا به موجر یا به مستاجر حق درخواست تخلیه ملک تجاری را داده است ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر نیز در مواردی تخلیه ملک تجاری را تجویز کرده است که عبارتند از:

1. تخلیه در صورتی که ساختمان جدیدی بخواهد احداث شود و در این صورت هم باید پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود .در این صورت موجر باید حق کسب و پیشه را به مستاجر پرداخت کند.
2. در صورتی که خود موجر بخواهد در آن محل تجاری به کسب و پیشه مشغول شود . در این صورت موجر باید حق کسب و پیشه را به مستاجر پرداخت کند.
3. تخلیه در صورتی که محل تجاری مذکور برای سکونت نیز مناسب باشد و موجر بخواهد خودش یا فرزندان یا پدر و مادر یا همسر در آن سکونت کنند در این صورت موجر باید حق کسب و پیشه را به مستاجر پرداخت کند.

اگر مالک ملک تجاری که به منظور احداث ساختمان جدید ملک تجاری تخلیه کرده است بعد از تخلیه ،ساختمان جدید احداث نکند ،تکلیف چیست؟

چنانچه ظرف 6 ماه بعد از تخلیه موجر شروع به ساختمان نکند به درخواست مستاجر سابق به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره بهاء یا اجرت المثل در حق مستاجر محکوم خواهد شد مگر اینکه ثابت شود عدم شروع ساختمان به علت قوه قاهره یا علت خارج از اراده موجر بوده است.(ماده 15)

در صورتی که موجر ملک تجاری تخلیه شده را به نحوی که ادعا کرده است استفاده نکند چه می­شود؟

اگر حداقل مدت 1 سال از محل مورد تخلیه به نحوی که ادعا کرده بود استفاده نکند به درخواست مستاجر سابق به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره بهاء یا اجرت المثل در حق مستاجر محکوم خواهد شد مگر اینکه ثابت شود عدم شروع ساختمان به علت قوه قاهره  یا علت خارج از اراده موجر بوده است.(ماده 15)

دعوای تخلیه قابل طرح در کدام دادگاه می­باشد؟

اولا:مطابق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی دعاوی مربوط به مال غیرمنقول باید در دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول اقامه شود.

دوما: ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف در بند 2 صلاحیت رسیدگی به دعوای تخلیه را در صلاحیت شوراهای حل اختلاف قرار داده است .و اگر در محلی شورا نباشد دادگاه رسیدگی خواهد نمود.

بنابراین به دعوای تخلیه-در شورای حل اختلاف یا دادگاه محل وقوع ملک تجاری رسیدگی ی­شود.

اجاره نامه به چه صورتی تنظیم می­شود؟

به دو صورت 1- سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی 2- به صورت عادی در بنگاه­های معاملات ملکی یا توسط خود طرفین در حضور شهود.

مدارک مورد نیاز برای درخواست تخلیه ملک تجاری که اجاره نامه آن سند عادی می­باشد؟(ماده 10 آیین نامه قانون روابط موجر و مستاجر سال 76)

1. درخواست که در فرم مخصوصی تنظیم می­شود.در فرم مخصوص اطلاعات زیر باید نوشته شود:

الف) نام و نام خانوادگی ونام پدر و محل اقامت موجر یا قائم مقام قانونی وی

ب) نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر یا قائم مقام قانونی وی.

پ) مشخصات ملک تجاری.

ت)مشخصات و تاریخ سند اجاره.

ج) تصویر مصدق قرارداد که باید پیوست درخواست باشد.

2. دادخواست تنظیمی توسط وکیل مبنی بر تخلیه ملک تجاری
3. کپی شناسنامه و کارت ملی متقاضی مدارک مورد نیاز برای درخواست تخلیه ملک تجاری که اجاره نامه آن سند رسمی می­باشد؟

• دادخواست تنظمی توسط وکیل ملکی مبنی بر تخلیه ملک تجاری
• اجاره نامه تنظیمی بین طرفین
• کپی مدارک هویت شناسنامه و کارت ملی

مزایای حضور وکیل در طرح و دفاع از دعوای تخلیه ملک تجاری؟

1. دعاوی مربوط به اجاره به دلیل وجود قوانین متعدد در این رابطه نیازمند حضور وکیل ملکی متخصص در این امور می­باشد.
2. برای تشخیص اینکه با استناد و توجه به کدام قانون سال 56، 76، 62، یا مدنی می­توان اقامه دعوا یا دفاع از دعوا نمود و کدام قانون حاکم بر این رابطه استیجاری است حضور وکیل ملکی توصیه می­شود.
3. با توجه به این که  هزینه­هایی که برای دادرسی می­شود  در صورت طرح دعوا با عنوان اشتباه قابل استرداد نمی­باشد حضور وکیل ملکی مانع پرداخت هزینه­های مضاعف خواهد بود.
4. سرعت در روند پیگیری­های دادگاه.
5. جلوگیری از تضییع حق به دلیل عدم آگاهی از قوانین متعدد مربوط به امور استیجاری.

قبل از هر اقدامی با وکلای متخصص در امور ملکی منصور عدالت مشورت کنید ما ساده ترین و سریع ترین راه را برای رسیدن شما به احقاق حقتان معرفی میکنیم .

                                                                                                       

                                                            09022022861