رای وحدت رویه ( خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر مالکیت است )
رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور در این که خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است
بسمهتعالی
محضر مبارک حضرت آیت الله مفید دامت برکاته
ریاست معظم دیوان عالی کشور
با احترام، به عرض عالی میرساند: به دلالت گزارش مورخ ۱۰/۶/۱۳۸۲ آقای رئیس محترم شعبه سوم دادگاههای عمومی شهرستان الشتر از استان لرستان که تحت شماره ۴۱۶۶/و/ح مورخ ۲۵/۶ /۱۳۸۲ در اداره وحدت رویه و نشر مذاکرات دیوان عالی کشور به ثبت رسیده است، از شعب چهارم و پنجم دادگاههای تجدیدنظر استان مرقوم، طی دادنامههای ۸۲ /۲۰۷ و ۸۱/۱۳۴۶ در استنباط از مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۲۶/۱۲/۱۳۱۰ آراء مختلف صادرگردیده است که جریان امرجهت اتخاذ تصمیم قانونی به شرح ذیل گزارش میگردد:
الف) در تاریخ ۳/۱۰/۱۳۸۱ آقای علیعباس یوسفوند به استناد یک فقره فروشنامه عادی مورخ ۱۹/۱/۱۳۶۷ به طرفیت بایع، آقای علی نصرت یوسفوند بهخواسته خلعید و تحویل دویست متر مربع زمین اقامه دعوی نموده است که به شماره ۸۱/۹۳۷ ثبت و جهت رسیدگی به شعبه سوم دادگاه عمومی شهرستان الشتر ارجاع گردیده و شعبه مرجوعالیه به موجب دادنامه شماره ۸۱/۳/۴۶۰ مورخ ۵/۱۲/۱۳۸۱ که عیناً منعکس میگردد به شرح ذیل اتخاذ تصمیم نموده است:
««در خصوص دادخواست آقای علیعباس یوسفوند فرزند شیخ عباس بهطرفیت آقای علی نصرت یوسفوند فرزند ملامیرزا به خواسته خلعید و تحویل دویست مترمربع زمین جای ساختمان واقع در الشترـ پشت سپاه پاسداران مقوم به ششصدهزار تومان و هزینه دادرسی طبق قولنامه عادی مورخ ۱۹/۱/۱۳۶۷ با عنایت به اینکه به موجب مادتین ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۲۶/۱۲/۱۳۱۰ ثبت کلیه اسناد و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده اجباری است و نیز در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسنادرسمی موجود بوده ثبت کلیه اسناد و عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقول که در دفتر املاک ثبت نشده را الزامی دانسته و درمانحنفیه خواهان صرفاً به یک فقره سند عادی مورخ ۱۹/۱/۱۳۶۷ استناد نمودهاند و براین اساس دعوی خواهان به لحاظ عدم رعایت تشریفات ثبت، صرفنظر از صحت و یا سقم آن، در حال حاضر قابلیت استماع نداشته مستنداً به مواد ۲۲، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت و ماده ۲ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب درامور مدنی قرار عدم استماع دعوی صادرو اعلام میگردد…»»
با اعتراض خواهان پرونده در شعبه چهارم دادگاه تجدید نظر استان طی پرونده کلاسه ۸۲/۴/۶۶ به شرح ذیل به صدور دادنامه ۸۲/۲۰۷ مورخ ۳۰/۲/۱۳۸۲ منتهی گردیده است: «در خصوص تجدید نظرخواهی آقای علی عباس یوسفوند به طرفیت آقای علی نصرت یوسفوند نسبت به دادنامه ۸۱/۳/۴۶۰ ـ ۵/۱۲/۱۳۸۱ صادره از شعبه سوم دادگاه عمومی شهرستان الشتر که به موجب آن در خصوص دادخواست تجدیدنظرخواه به خواسته خلعید و تحویل مساحت دویست مترمربع زمین ساختمانی بهشرح و کیفیت مذکور در دادنامه تجدید نظرخواسته به جهت عدم ثبت معامله قرار عدم استماع دعوی صادر گردیده، با توجه به اصل صحت معاملات و لزوم قراردادنامه موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی که قراردادهای خصوصی بین افراد را درصورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ و معتبر دانسته و اینکه انعقاد قرارداد بیع فی مابین طرفین براساس قرارداد عادی تنظیمی مورد تردید و تکذیب قرار نگرفته به موجب ماده ۳۶۲ قانون مدنی از آثار بیع صحیح این است که بایع را به تحویل و تسلیم مبیع ملزم مینماید و عدم رعایت مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک که به جهت رعایت تشریفات صوری معامله میباشد نمیتواند به اراده طرفین که مبنی برانجام معامله بوده خللی وارد نماید فلذا قرار عدم استماع دعوی به جهت عدم ثبت معامله خلاف انصاف و عدالت قضایی است. بنابراین با پذیرش اعتراض تجدید نظرخواه و به استناد ماده ۳۵۳ قانون آیین دادرسی مدنی رأی تجدید نظرخواسته نقض و پرونده جهت رسیدگی ماهوی به دادگاه بدوی صادرکننده رأی منقوض اعاده میگردد…»
ب) به دلالت پرونده کلاسه ۸۱/۵/۱۳۰۸ شعبه پنجم دادگاه تجدیدنظر استان لرستان آقایان رحمت، احمد و نعمت حسنوند در تاریخ ۲۱/۸/۱۳۸۰ به استناد یک فقره قرارداد عادی مورخ ۲۲/۹/۱۳۷۲ به طرفیت چهارنفر به اسامی آقایان علیعباس، چراغعلی، کرمعلی و القاض شهرت همگی حسنوند به خواسته خلعید از مبذر یک صدمن تبریز زمین کشاورزی از اراضی پلاک ۱۰۳ طالب بیگ علیا مقوّم به سی میلیون ریال اقامه دعوی نموده است که پس از ثبت به شعبه سوم دادگاه عمومی الشتر ارجاع و به موجب دادنامه ۸۱/۳/۳۱۵ ـ ۱۴/۹/۱۳۸۱ به ترتیب ذیل اتخاذ تصمیم شده است:
«در خصـوص دادخـواست آقایان: ۱ـ رحمت ۲ـ احمد ۳ـ نعمت… فرزندان مرحوم حسن… به طرفیت آقایان: ۱ـ علی عباس ۲ـ الـقاض ۳ـ چراغعلی ۴ـ کرمعلی فرزندان روشن علی… به خواسته خلع ید از مبذر یک صد من زمین کشاورزی… نظربهاینکه به موجب مادتین ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۲۶/۱۲/۱۳۱۰، ثبت کلیه اسناد و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده اجباری است و نیز در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر رسمی موجود بوده ثبت کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقول که در دفتر املاک ثبت نشده را الزامی دانسته و در مانحنفیه خواهانها صرفاً به یک فقره سند عادی مورخ ۲۲/۹/۱۳۷۲ استناد نمودهاند و براین اساس دعوی خواهانها به لحاظ عدم رعایت تشریفات ثبتی صرفنظر از صحت و یا سقم آن در حال حاضر قابلیت استماع نداشته مستنداً به مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت و ماده ۲ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار عدم استماع دعوی صادر واعلام میگردد…»» که در اثر تجدید نظرخواهی وکیل خواهانها پرونده در شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان مطرح و طی دادنامه ۸۱/۱۳۴۶ بشرح ذیل مورد تأیید واقع گردیده است:
«« در خصوص اعتراض واصله به وکالت از طرف خواهانها: ۱ـ احمد ۲ـ رحمت ۳ـ نعمت شهرت همگی حسنوند… نسبت به دادنامه شماره ۸۱/۳۱۵ در پرونده کلاسه ۸۰/۲۶۶ صادره از شعبه سوم دادگاه عمومی الشتر با توجه به اینکه اعتراض موجه و مستدلّی که موجب فسخ دادنامه شود از ناحیه تجدیدنظرخواه در این مرحله از رسیدگی به عمل نیامده و در رسیدگی بدوی نیز مقررات قانونی رعایت شده، اعتراض تجدید نظرخواهان بنظر دادگاه غیروارد تشخیص و دادگاه به استناد ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب درامور مدنی ضمن رد اعتراض تجدیدنظرخواه دادنامه بدوی را تأیید مینماید، ضمناً تجدید نظرخواهان پس از اخذ سند رسمی میتوانند به تقاضای خلعید اقدام قانونی نمایند…»» به طوری که ملاحظه میفرمایند شعبه پنجم دادگاه تجدید نظراستان لرستان دعاوی خلع ید مستند به سند عادی را به حکم مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت غیرقابل استماع تشخیص و دادنامه بدوی را که براین اساس صادر گردیده است مورد تأیید قرار داده، درحالی که شعبه چهارم دادگاه تجدیدنظر همین استان به شرحی که گذشت دادنامه صادره از دادگاه بدوی را که به لحاظ عدم ثبت مدعی به، غیرقابل استماع اعلام گردیده نقض نموده است. به این ترتیب در استنباط از مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت از شعب چهارم و پنجم دادگاههای تجدیدنظر استان لرستان به موجب دادنامههای ۸۲/۲۰۷ و ۸۱/۱۳۴۶ آرای مختلفی صادرگردیده است. لذا به استناد ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری تقاضا مینماید موضوع جهت ایجاد وحدت رویه قضایی در هیأت محترم دیوان عالی کشور مطرح شود.
معاون قضایی ریاست دیوان عالی کشور ـ حسینعلی نیّری
بتاریخ روز سهشنبه ۱/۱۰/۱۳۸۳ جلسه وحدت رویه قضائی هیأت عمومی دیوان عالی کشور، به ریاست حضرت آیتالله مفید رئیس دیوانعالی کشور وبا حضور جناب آقای درّی نجفآبادی دادستان محترم کل کشور و جنابان آقایان رؤسا و مستشاران و اعضاء معاون شعب حقوقی و کیفری دیوانعالی کشور، تشکیل گردید.
پس از طرح موضوع و قرائت گزارش و استماع بیانات جناب آقای درّی نجفآبادی دادستان محترم کل کشور مبنی بر: «… احتراماً؛ در خصوص پرونده وحدت رویه ردیف: ۸۳/۱۱ موضوع اختلاف نظر بین شعب چهارم و پنجم دادگاههای تجدیدنظر استان لرستان در استنباط از مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک کشور، با توجه به گزارش معاون محترم دیوانعالی کشور و ملاحظه سوابق امر، نظریه دادستان کل کشور بشرح ذیل اعلام میگردد:
۱ـ براسـاس مندرجات دادنـامه شماره ۴۶۰ـ ۵/۱۲/۱۳۸۱ صادره از شعبه سوم دادگستری (محاکم عمومی) الشتر، دعوی خواهان علیه خوانده خلعید و تحویل دویست متر زمین به استناد یک فقره قولنامه عادی مورخ ۱۹/۱/۱۳۶۷ بوده که دادگاه بدوی بلحاظ عدم رعایت تشریفات ثبت مستنداً به مواد ۲۲، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت قرار عدم استماع دعوی خواهان را صادر مینماید و رأی صادره طی دادنامه شماره ۲۰۸ مورخ ۳۰/۲/۱۳۸۲ شعبه چهارم دادگاه تجدیدنظر استان لرستان به استناد اصل صحت در معاملات و لزوم قرارداد و اعتبار قرارداد خصوصی طبق ماده ۱۰ قانون مدنی و با توجه به آثار تملیکی عقد بیع طبق ماده ۳۶۲ قانون مذکور قرار صادره را نقض و جهت رسیدگی به مرجع بدوی اعاده میشود.
۲ـ بشرح دادنامه شماره ۳۱۵ مورخ ۱۴/۹/۱۳۸۱ شعبه سوم محاکم عمومی الشتر دعوی خواهانها علیه خواندگان بخواسته خلع ید از مبذر یک صد من زمین زراعی به استناد یک فقره سند عادی مورخ ۲۲/۹/۱۳۷۲ تنظیمی فی ما بین خواهانها و وراث مرحومه حاجیه سرور منظمی بوده که به استناد مستندات مرقوم در بند یک قرار عدم استماع دعوی خواهانها صادر میگردد. رأی صادره طی دادنامه شماره ۱۳۴۶ مورخ ۳۰/۱۰/۱۳۸۱ شعبه پنجم دادگاه تجدید نظراستان لرستان عیناً تأیید گردیدهاست.
بنابراین مراتب ملاحظه میگردد که:
اولاًـ بلحاظ عدم قطعیت رأی صادره از شعبه چهارم دادگاه تجدید نظراستان لرستان رأی مذکور در تهافت با رأی صادره از شعبه پنجم دادگاه فوقالاشعار نمیباشد تا قابلیت طرح موضوع در هیأت محترم عمومی دیوان عالی کشور را داشتهباشد.
ثانیاً ـ مستند احکام مذکور در قبال خواندگان بدوی واجد آثار یکسان نمیباشد زیرا مستند رأی شعبه چهارم منتسب به خواندگان بوده و عقد موضوع آن به تصریح مواد ۹، ۱۰، ۲۱، ۲۲۰، ۲۳۱ قانون مدنی فقط بین طرفین نافذ؛ لازمالاتباع و مؤثر بوده متعاملین و قائم مقام قانونی آنها ملتزم به آثار حقوقی سند و عقد مذکور میباشند و در نتیجه الزام خواندگان به خلع ید و تحویل مورد معامله از آثار قانونی قرارداد مذکور و بلااشکال است.
درحالی که مستند دادنامه صادره از شعبه پنجم بین خواهانها و وراث مرحومه حاجیه سرور منظمی تنظیم گردیده و ارتباطی به اشخاص ثالث از جمله خواندگان دعوی ندارد زیرا تسری آثار عقد موضوع مستند مرقوم به اشخاص دیگر ملازم با رعایت تشریفات مقرر و نص قانون خواهد داشت.
بدین جهت مستند و مبانی استدلال احکام صادره مختلف و محکوم به هریک علیحده و دارای آثار جداگانه بوده که در نهایت صدور حکم مختلف در خصوص موارد مشابه با استنباط از قوانین محقق نمیباشد و هریک از احکام منطبق با قوانین استنادی تشخیص میگردد.
فارغ از بحث شکلی فوقالاشاره و با عنایت به اینکه: موضوع بحث و اختلاف و تهافت آراء به این حیث برمیگردد که در هرصورت آیا استناد به اسناد عادی در محاکم و مراجع قضائی و اداری صحیح است یا طبق مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت استناد به اسناد غیر رسمی نیاز به اثبات جداگانه در مراجع قضائی و حقوقی و کارشناسی دارد و دو رأی صادره از شعب تجدید نظر از این حیث با یکدیگر متهافت بنظر میرسند، زیرا شعبه چهارم تجدید نظر از این حیث رأی شعبه بدوی را مخدوش و اسناد عادی را طبق قانون و شرع دانسته، فلذا عدم ثبت معامله خلاف انصاف و عدالت قضائی است و شعبه پنجم تجدید نظر رأی شعبه بدوی را از این حیث صحیح دانسته، لذا تعارض بین دو رأی مذکور از این جهت روشن بوده و باید رفع گردد.
توضیحاً یادآور میشود با عنایت به حاکمیت قوانین آمره و اینکه قانون ثبت مانند قانون کار و قانون مالیاتها و قانون تجارت از قوانین آمره و حکومتی محسوب میشوند و برای برقراری نظم اجتماعی و تأمین حقوق عامه و پرهیز از تنازع و تخاصم و هرج و مرج در اموال و املاک مردم و جامعه وضع شده است و جمهوری اسلامی نیز این قبیل قوانین را بطور کلی تنفیذ نموده و احیاناً در صورت نیاز اقدام به اصلاح و تکمیل و بازنگری نموده است.
لذا بنظرمیرسد، با توجه به مراتب فوق و اینکه از جمله امور مسلّم این است که موجودیت حقوق افراد ملازمه با شناسایی آن از طرف شارع ذاتاً یا عنواناً دارد، حق بدون استناد به مبانی قانونی و شرعی قابلیت تصوّر ندارد و بدین اعتبار اصالت صحت و لزوم در عقود و قراردادها و اسناد منوط به عدم مخالفت آنها با قوانین و نظم عمومی است که در این صورت و حتی در صورت ثبت اسناد مربوط به عقود و قراردادها طبق ماده ۷۱ قانون ثبت فقط بین طرفین و قائم مقام قانونی آنها رسمیت و اعتبار دارد و برای تسرّی آثار قانونی معاملات از جمله معاملات راجع به اموال غیر منقول به اشخاص ثالث علاوه بر ثبت سند مربوط به معاملات بشرح فوق به صراحت ماده ۷۲ همان قانون معاملات مذکور هم باید در دفتر املاک به ثبت برسد که علاوه بر تسرّی آثار آن به اشخاص ثالث دولت طبق ماده ۲۲ [قانون مزبور] و مقامات و مراجع قضائی و اداری طبق ملاک ماده ۷۳ و مفهوم مخالف ماده ۴۸ قانون فوقالاشعار مالکیت شخص و اسناد مربوطه را به رسمیت شناخته و به آن اعتبار میدهند و مستنکف از شناسایی سند مرقوم هم طبق ماده ۷۳ قانون ثبت مستوجب کیفر و واجد مسئولیت قانونی است. بدیهی است لازمه برخورداری از این همه مزایای قانونی رعایت مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت میباشد والا هرچند عدم رعایت مقررات مرقوم موجب بطلان سند یا عقد و زوال آثارآن بین طرفین نمیباشد.
لیکن ترتیب آثار قانونی برآنها درقبال اشخاص ثالث و نیز مراجع قضائی و اداری طبق ماده ۴۸ قانون ثبت مشروط به رعایت مقررات و اسناد رسمی است والا اعتبار قانونی نخواهد داشت و بدین لحاظ ترتیب آثار قانونی بر اصالت صحت و لزوم در عقود … منوط به عدم مخالفت آنها با قوانین آمره است.
بدون تردید مقررات ثبتی که از جمله قوانین آمره، حکومتی و مرتبط با نظم عمومی است و بدین اعتبار مقنن بعد از استقرار جمهوری اسلامی ایران قطع نظر از اعمال پارهای از اصلاحات کلیت جامعیت و حاکمیت آن مقررات را در مراجع قضایی، اجرایی، اعتباری و حکومتی مورد تنفیذ قرار داده و روابط حقوقی بین صاحبان حق و مراجع قانونی و اشخاص ثالث را جز در موارد نادر و از باب ضرورت بر اساس اسناد تنظیمی طبق قانون ثبت مورد پذیرش و شناسایی قرار داده است تا تدبیر امور بر اساس نظم عمومی و انضباط اجتماعی جریان یافته و موجبات ازاله محل سوءاستفاده فراهم شده و منازعات احتمالی مبتنی بر آن مرتفع گردد.
بنابراین مراتب چون رأی صادره توسط شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان لرستان با لحاظ مراتب فوق و اینکه ثبتی بودن معاملات و اسناد مربوطه را در مقام اقامه دعوی علیه اشخاص ثالث را لازم دانسته موافق اصول و موازین تشخیص و مورد تأیید است.» مشاوره نموده و به اتفاق آراء بدین شرح رأی دادهاند:
ردیف: ۸۳/۱۱ هیأت عمومی
رأی شماره: ۶۷۲ ـ ۱/۱۰/۱۳۸۳
رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور
خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است. بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست. بنابه‌مراتب و با توجه به مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک رأی شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان به نظر اکثریت اعضاء هیأت عمومی دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد صحیح و قانونی تشخیص میشود. این رأی بر طبق ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها لازمالاتباع است.
منبع: روزنامه رسمی، شماره ۱۷۴۶۰ مورخ ۱۳۸۳/۱۲/۱۱
رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور در این که خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است
بسمهتعالی
محضر مبارک حضرت آیت الله مفید دامت برکاته
ریاست معظم دیوان عالی کشور
با احترام، به عرض عالی میرساند: به دلالت گزارش مورخ ۱۰/۶/۱۳۸۲ آقای رئیس محترم شعبه سوم دادگاههای عمومی شهرستان الشتر از استان لرستان که تحت شماره ۴۱۶۶/و/ح مورخ ۲۵/۶ /۱۳۸۲ در اداره وحدت رویه و نشر مذاکرات دیوان عالی کشور به ثبت رسیده است، از شعب چهارم و پنجم دادگاههای تجدیدنظر استان مرقوم، طی دادنامههای ۸۲ /۲۰۷ و ۸۱/۱۳۴۶ در استنباط از مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۲۶/۱۲/۱۳۱۰ آراء مختلف صادرگردیده است که جریان امرجهت اتخاذ تصمیم قانونی به شرح ذیل گزارش میگردد:
الف) در تاریخ ۳/۱۰/۱۳۸۱ آقای علیعباس یوسفوند به استناد یک فقره فروشنامه عادی مورخ ۱۹/۱/۱۳۶۷ به طرفیت بایع، آقای علی نصرت یوسفوند بهخواسته خلعید و تحویل دویست متر مربع زمین اقامه دعوی نموده است که به شماره ۸۱/۹۳۷ ثبت و جهت رسیدگی به شعبه سوم دادگاه عمومی شهرستان الشتر ارجاع گردیده و شعبه مرجوعالیه به موجب دادنامه شماره ۸۱/۳/۴۶۰ مورخ ۵/۱۲/۱۳۸۱ که عیناً منعکس میگردد به شرح ذیل اتخاذ تصمیم نموده است:
««در خصوص دادخواست آقای علیعباس یوسفوند فرزند شیخ عباس بهطرفیت آقای علی نصرت یوسفوند فرزند ملامیرزا به خواسته خلعید و تحویل دویست مترمربع زمین جای ساختمان واقع در الشترـ پشت سپاه پاسداران مقوم به ششصدهزار تومان و هزینه دادرسی طبق قولنامه عادی مورخ ۱۹/۱/۱۳۶۷ با عنایت به اینکه به موجب مادتین ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۲۶/۱۲/۱۳۱۰ ثبت کلیه اسناد و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده اجباری است و نیز در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسنادرسمی موجود بوده ثبت کلیه اسناد و عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقول که در دفتر املاک ثبت نشده را الزامی دانسته و درمانحنفیه خواهان صرفاً به یک فقره سند عادی مورخ ۱۹/۱/۱۳۶۷ استناد نمودهاند و براین اساس دعوی خواهان به لحاظ عدم رعایت تشریفات ثبت، صرفنظر از صحت و یا سقم آن، در حال حاضر قابلیت استماع نداشته مستنداً به مواد ۲۲، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت و ماده ۲ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب درامور مدنی قرار عدم استماع دعوی صادرو اعلام میگردد…»»
با اعتراض خواهان پرونده در شعبه چهارم دادگاه تجدید نظر استان طی پرونده کلاسه ۸۲/۴/۶۶ به شرح ذیل به صدور دادنامه ۸۲/۲۰۷ مورخ ۳۰/۲/۱۳۸۲ منتهی گردیده است: «در خصوص تجدید نظرخواهی آقای علی عباس یوسفوند به طرفیت آقای علی نصرت یوسفوند نسبت به دادنامه ۸۱/۳/۴۶۰ ـ ۵/۱۲/۱۳۸۱ صادره از شعبه سوم دادگاه عمومی شهرستان الشتر که به موجب آن در خصوص دادخواست تجدیدنظرخواه به خواسته خلعید و تحویل مساحت دویست مترمربع زمین ساختمانی بهشرح و کیفیت مذکور در دادنامه تجدید نظرخواسته به جهت عدم ثبت معامله قرار عدم استماع دعوی صادر گردیده، با توجه به اصل صحت معاملات و لزوم قراردادنامه موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی که قراردادهای خصوصی بین افراد را درصورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ و معتبر دانسته و اینکه انعقاد قرارداد بیع فی مابین طرفین براساس قرارداد عادی تنظیمی مورد تردید و تکذیب قرار نگرفته به موجب ماده ۳۶۲ قانون مدنی از آثار بیع صحیح این است که بایع را به تحویل و تسلیم مبیع ملزم مینماید و عدم رعایت مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک که به جهت رعایت تشریفات صوری معامله میباشد نمیتواند به اراده طرفین که مبنی برانجام معامله بوده خللی وارد نماید فلذا قرار عدم استماع دعوی به جهت عدم ثبت معامله خلاف انصاف و عدالت قضایی است. بنابراین با پذیرش اعتراض تجدید نظرخواه و به استناد ماده ۳۵۳ قانون آیین دادرسی مدنی رأی تجدید نظرخواسته نقض و پرونده جهت رسیدگی ماهوی به دادگاه بدوی صادرکننده رأی منقوض اعاده میگردد…»
ب) به دلالت پرونده کلاسه ۸۱/۵/۱۳۰۸ شعبه پنجم دادگاه تجدیدنظر استان لرستان آقایان رحمت، احمد و نعمت حسنوند در تاریخ ۲۱/۸/۱۳۸۰ به استناد یک فقره قرارداد عادی مورخ ۲۲/۹/۱۳۷۲ به طرفیت چهارنفر به اسامی آقایان علیعباس، چراغعلی، کرمعلی و القاض شهرت همگی حسنوند به خواسته خلعید از مبذر یک صدمن تبریز زمین کشاورزی از اراضی پلاک ۱۰۳ طالب بیگ علیا مقوّم به سی میلیون ریال اقامه دعوی نموده است که پس از ثبت به شعبه سوم دادگاه عمومی الشتر ارجاع و به موجب دادنامه ۸۱/۳/۳۱۵ ـ ۱۴/۹/۱۳۸۱ به ترتیب ذیل اتخاذ تصمیم شده است:
«در خصـوص دادخـواست آقایان: ۱ـ رحمت ۲ـ احمد ۳ـ نعمت… فرزندان مرحوم حسن… به طرفیت آقایان: ۱ـ علی عباس ۲ـ الـقاض ۳ـ چراغعلی ۴ـ کرمعلی فرزندان روشن علی… به خواسته خلع ید از مبذر یک صد من زمین کشاورزی… نظربهاینکه به موجب مادتین ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۲۶/۱۲/۱۳۱۰، ثبت کلیه اسناد و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده اجباری است و نیز در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر رسمی موجود بوده ثبت کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقول که در دفتر املاک ثبت نشده را الزامی دانسته و در مانحنفیه خواهانها صرفاً به یک فقره سند عادی مورخ ۲۲/۹/۱۳۷۲ استناد نمودهاند و براین اساس دعوی خواهانها به لحاظ عدم رعایت تشریفات ثبتی صرفنظر از صحت و یا سقم آن در حال حاضر قابلیت استماع نداشته مستنداً به مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت و ماده ۲ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار عدم استماع دعوی صادر واعلام میگردد…»» که در اثر تجدید نظرخواهی وکیل خواهانها پرونده در شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان مطرح و طی دادنامه ۸۱/۱۳۴۶ بشرح ذیل مورد تأیید واقع گردیده است:
«« در خصوص اعتراض واصله به وکالت از طرف خواهانها: ۱ـ احمد ۲ـ رحمت ۳ـ نعمت شهرت همگی حسنوند… نسبت به دادنامه شماره ۸۱/۳۱۵ در پرونده کلاسه ۸۰/۲۶۶ صادره از شعبه سوم دادگاه عمومی الشتر با توجه به اینکه اعتراض موجه و مستدلّی که موجب فسخ دادنامه شود از ناحیه تجدیدنظرخواه در این مرحله از رسیدگی به عمل نیامده و در رسیدگی بدوی نیز مقررات قانونی رعایت شده، اعتراض تجدید نظرخواهان بنظر دادگاه غیروارد تشخیص و دادگاه به استناد ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب درامور مدنی ضمن رد اعتراض تجدیدنظرخواه دادنامه بدوی را تأیید مینماید، ضمناً تجدید نظرخواهان پس از اخذ سند رسمی میتوانند به تقاضای خلعید اقدام قانونی نمایند…»» به طوری که ملاحظه میفرمایند شعبه پنجم دادگاه تجدید نظراستان لرستان دعاوی خلع ید مستند به سند عادی را به حکم مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت غیرقابل استماع تشخیص و دادنامه بدوی را که براین اساس صادر گردیده است مورد تأیید قرار داده، درحالی که شعبه چهارم دادگاه تجدیدنظر همین استان به شرحی که گذشت دادنامه صادره از دادگاه بدوی را که به لحاظ عدم ثبت مدعی به، غیرقابل استماع اعلام گردیده نقض نموده است. به این ترتیب در استنباط از مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت از شعب چهارم و پنجم دادگاههای تجدیدنظر استان لرستان به موجب دادنامههای ۸۲/۲۰۷ و ۸۱/۱۳۴۶ آرای مختلفی صادرگردیده است. لذا به استناد ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری تقاضا مینماید موضوع جهت ایجاد وحدت رویه قضایی در هیأت محترم دیوان عالی کشور مطرح شود.
معاون قضایی ریاست دیوان عالی کشور ـ حسینعلی نیّری
بتاریخ روز سهشنبه ۱/۱۰/۱۳۸۳ جلسه وحدت رویه قضائی هیأت عمومی دیوان عالی کشور، به ریاست حضرت آیتالله مفید رئیس دیوانعالی کشور وبا حضور جناب آقای درّی نجفآبادی دادستان محترم کل کشور و جنابان آقایان رؤسا و مستشاران و اعضاء معاون شعب حقوقی و کیفری دیوانعالی کشور، تشکیل گردید.
پس از طرح موضوع و قرائت گزارش و استماع بیانات جناب آقای درّی نجفآبادی دادستان محترم کل کشور مبنی بر: «… احتراماً؛ در خصوص پرونده وحدت رویه ردیف: ۸۳/۱۱ موضوع اختلاف نظر بین شعب چهارم و پنجم دادگاههای تجدیدنظر استان لرستان در استنباط از مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک کشور، با توجه به گزارش معاون محترم دیوانعالی کشور و ملاحظه سوابق امر، نظریه دادستان کل کشور بشرح ذیل اعلام میگردد:
۱ـ براسـاس مندرجات دادنـامه شماره ۴۶۰ـ ۵/۱۲/۱۳۸۱ صادره از شعبه سوم دادگستری (محاکم عمومی) الشتر، دعوی خواهان علیه خوانده خلعید و تحویل دویست متر زمین به استناد یک فقره قولنامه عادی مورخ ۱۹/۱/۱۳۶۷ بوده که دادگاه بدوی بلحاظ عدم رعایت تشریفات ثبت مستنداً به مواد ۲۲، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت قرار عدم استماع دعوی خواهان را صادر مینماید و رأی صادره طی دادنامه شماره ۲۰۸ مورخ ۳۰/۲/۱۳۸۲ شعبه چهارم دادگاه تجدیدنظر استان لرستان به استناد اصل صحت در معاملات و لزوم قرارداد و اعتبار قرارداد خصوصی طبق ماده ۱۰ قانون مدنی و با توجه به آثار تملیکی عقد بیع طبق ماده ۳۶۲ قانون مذکور قرار صادره را نقض و جهت رسیدگی به مرجع بدوی اعاده میشود.
۲ـ بشرح دادنامه شماره ۳۱۵ مورخ ۱۴/۹/۱۳۸۱ شعبه سوم محاکم عمومی الشتر دعوی خواهانها علیه خواندگان بخواسته خلع ید از مبذر یک صد من زمین زراعی به استناد یک فقره سند عادی مورخ ۲۲/۹/۱۳۷۲ تنظیمی فی ما بین خواهانها و وراث مرحومه حاجیه سرور منظمی بوده که به استناد مستندات مرقوم در بند یک قرار عدم استماع دعوی خواهانها صادر میگردد. رأی صادره طی دادنامه شماره ۱۳۴۶ مورخ ۳۰/۱۰/۱۳۸۱ شعبه پنجم دادگاه تجدید نظراستان لرستان عیناً تأیید گردیدهاست.
بنابراین مراتب ملاحظه میگردد که:
اولاًـ بلحاظ عدم قطعیت رأی صادره از شعبه چهارم دادگاه تجدید نظراستان لرستان رأی مذکور در تهافت با رأی صادره از شعبه پنجم دادگاه فوقالاشعار نمیباشد تا قابلیت طرح موضوع در هیأت محترم عمومی دیوان عالی کشور را داشتهباشد.
ثانیاً ـ مستند احکام مذکور در قبال خواندگان بدوی واجد آثار یکسان نمیباشد زیرا مستند رأی شعبه چهارم منتسب به خواندگان بوده و عقد موضوع آن به تصریح مواد ۹، ۱۰، ۲۱، ۲۲۰، ۲۳۱ قانون مدنی فقط بین طرفین نافذ؛ لازمالاتباع و مؤثر بوده متعاملین و قائم مقام قانونی آنها ملتزم به آثار حقوقی سند و عقد مذکور میباشند و در نتیجه الزام خواندگان به خلع ید و تحویل مورد معامله از آثار قانونی قرارداد مذکور و بلااشکال است.
درحالی که مستند دادنامه صادره از شعبه پنجم بین خواهانها و وراث مرحومه حاجیه سرور منظمی تنظیم گردیده و ارتباطی به اشخاص ثالث از جمله خواندگان دعوی ندارد زیرا تسری آثار عقد موضوع مستند مرقوم به اشخاص دیگر ملازم با رعایت تشریفات مقرر و نص قانون خواهد داشت.
بدین جهت مستند و مبانی استدلال احکام صادره مختلف و محکوم به هریک علیحده و دارای آثار جداگانه بوده که در نهایت صدور حکم مختلف در خصوص موارد مشابه با استنباط از قوانین محقق نمیباشد و هریک از احکام منطبق با قوانین استنادی تشخیص میگردد.
فارغ از بحث شکلی فوقالاشاره و با عنایت به اینکه: موضوع بحث و اختلاف و تهافت آراء به این حیث برمیگردد که در هرصورت آیا استناد به اسناد عادی در محاکم و مراجع قضائی و اداری صحیح است یا طبق مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت استناد به اسناد غیر رسمی نیاز به اثبات جداگانه در مراجع قضائی و حقوقی و کارشناسی دارد و دو رأی صادره از شعب تجدید نظر از این حیث با یکدیگر متهافت بنظر میرسند، زیرا شعبه چهارم تجدید نظر از این حیث رأی شعبه بدوی را مخدوش و اسناد عادی را طبق قانون و شرع دانسته، فلذا عدم ثبت معامله خلاف انصاف و عدالت قضائی است و شعبه پنجم تجدید نظر رأی شعبه بدوی را از این حیث صحیح دانسته، لذا تعارض بین دو رأی مذکور از این جهت روشن بوده و باید رفع گردد.
توضیحاً یادآور میشود با عنایت به حاکمیت قوانین آمره و اینکه قانون ثبت مانند قانون کار و قانون مالیاتها و قانون تجارت از قوانین آمره و حکومتی محسوب میشوند و برای برقراری نظم اجتماعی و تأمین حقوق عامه و پرهیز از تنازع و تخاصم و هرج و مرج در اموال و املاک مردم و جامعه وضع شده است و جمهوری اسلامی نیز این قبیل قوانین را بطور کلی تنفیذ نموده و احیاناً در صورت نیاز اقدام به اصلاح و تکمیل و بازنگری نموده است.
لذا بنظرمیرسد، با توجه به مراتب فوق و اینکه از جمله امور مسلّم این است که موجودیت حقوق افراد ملازمه با شناسایی آن از طرف شارع ذاتاً یا عنواناً دارد، حق بدون استناد به مبانی قانونی و شرعی قابلیت تصوّر ندارد و بدین اعتبار اصالت صحت و لزوم در عقود و قراردادها و اسناد منوط به عدم مخالفت آنها با قوانین و نظم عمومی است که در این صورت و حتی در صورت ثبت اسناد مربوط به عقود و قراردادها طبق ماده ۷۱ قانون ثبت فقط بین طرفین و قائم مقام قانونی آنها رسمیت و اعتبار دارد و برای تسرّی آثار قانونی معاملات از جمله معاملات راجع به اموال غیر منقول به اشخاص ثالث علاوه بر ثبت سند مربوط به معاملات بشرح فوق به صراحت ماده ۷۲ همان قانون معاملات مذکور هم باید در دفتر املاک به ثبت برسد که علاوه بر تسرّی آثار آن به اشخاص ثالث دولت طبق ماده ۲۲ [قانون مزبور] و مقامات و مراجع قضائی و اداری طبق ملاک ماده ۷۳ و مفهوم مخالف ماده ۴۸ قانون فوقالاشعار مالکیت شخص و اسناد مربوطه را به رسمیت شناخته و به آن اعتبار میدهند و مستنکف از شناسایی سند مرقوم هم طبق ماده ۷۳ قانون ثبت مستوجب کیفر و واجد مسئولیت قانونی است. بدیهی است لازمه برخورداری از این همه مزایای قانونی رعایت مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت میباشد والا هرچند عدم رعایت مقررات مرقوم موجب بطلان سند یا عقد و زوال آثارآن بین طرفین نمیباشد.
لیکن ترتیب آثار قانونی برآنها درقبال اشخاص ثالث و نیز مراجع قضائی و اداری طبق ماده ۴۸ قانون ثبت مشروط به رعایت مقررات و اسناد رسمی است والا اعتبار قانونی نخواهد داشت و بدین لحاظ ترتیب آثار قانونی بر اصالت صحت و لزوم در عقود … منوط به عدم مخالفت آنها با قوانین آمره است.
بدون تردید مقررات ثبتی که از جمله قوانین آمره، حکومتی و مرتبط با نظم عمومی است و بدین اعتبار مقنن بعد از استقرار جمهوری اسلامی ایران قطع نظر از اعمال پارهای از اصلاحات کلیت جامعیت و حاکمیت آن مقررات را در مراجع قضایی، اجرایی، اعتباری و حکومتی مورد تنفیذ قرار داده و روابط حقوقی بین صاحبان حق و مراجع قانونی و اشخاص ثالث را جز در موارد نادر و از باب ضرورت بر اساس اسناد تنظیمی طبق قانون ثبت مورد پذیرش و شناسایی قرار داده است تا تدبیر امور بر اساس نظم عمومی و انضباط اجتماعی جریان یافته و موجبات ازاله محل سوءاستفاده فراهم شده و منازعات احتمالی مبتنی بر آن مرتفع گردد.
بنابراین مراتب چون رأی صادره توسط شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان لرستان با لحاظ مراتب فوق و اینکه ثبتی بودن معاملات و اسناد مربوطه را در مقام اقامه دعوی علیه اشخاص ثالث را لازم دانسته موافق اصول و موازین تشخیص و مورد تأیید است.» مشاوره نموده و به اتفاق آراء بدین شرح رأی دادهاند:
ردیف: ۸۳/۱۱ هیأت عمومی
رأی شماره: ۶۷۲ ـ ۱/۱۰/۱۳۸۳
رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور
خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است. بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست. بنابه‌مراتب و با توجه به مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک رأی شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان به نظر اکثریت اعضاء هیأت عمومی دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد صحیح و قانونی تشخیص میشود. این رأی بر طبق ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها لازمالاتباع است.
منبع: روزنامه رسمی، شماره ۱۷۴۶۰ مورخ ۱۳۸۳/۱۲/۱۱